Depré Rechtsanwalts AG

Werden in der Mietvertragsurkunde und in Anlagen, die Bestandteil des Vertrages sind, widersprüchliche Regelungen getroffen, ohne dass eine Konfliktregelung existiert, so ist die Schriftform nicht gewahrt, da nicht alle wesentlichen Regelungen des Vertrages schriftlich festgelegt worden sind. Dies hat zur Folge, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt und jederzeit unter Einhaltung der in § 580 a Abs. 2 BGB normierten Frist gekündigt werden kann.

OLG Naumburg, Urteil vom 07.06.2011, Az. 9 U 213/10

Mit Urteil vom 01.06.2011 hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, dass fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Eine derart schleppende und trotz einer bzw. mehrerer Abmahnungen fortgesetzte Zahlungsweise stellt eine gravierende Pflichtverletzung durch den Mieter dar, die eine weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumutbar macht. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.

BGH, Urteil vom 01.06.2011, Az. VIII ZR 91/10

Das Amtsgericht Mannheim hat durch Urteil vom 20.05.2011 die Unwirksamkeit zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Vereinbarungen in einem Mietvertrag bejaht, von denen die eine formularmäßig, die andere individuell vereinbart wurde. Nach Auffassung des Amtsgerichts führt auch eine solche Konstellation zu einem sogenannten Summierungseffekt und dazu, dass die beiden Vertragsregelungen in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Dieser war im vorliegenden Fall daher weder zur Durchführung der während des Mietverhältnisses fälligen Schönheitsreparaturen verpflichtet noch zu der – individualvertraglich vereinbarten – Endrenovierung.

AG Mannheim, Urteil vom 20.05.2011, 10 C 14/11

Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 15.04.2011 kann ein Vermieter eine Kaution auch dann noch verwerten, wenn er das Mietobjekt bereits verkauft hat und der Erwerber als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dies gilt, wenn die Forderung des Vermieters rechtskräftig festgestellt ist und er sich noch im Besitz der Barkaution befindet. Der Erwerber des Mietobjektes, welcher Kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eintritt, kann dann vom Mieter verlangen, dass dieser die Kaution bis zur vertraglich vereinbarten Höhe wieder auffüllt. Dieses Urteil ist nur auf Barkautionen anwendbar, nicht jedoch dann, wenn die Mietsicherheit in Form einer Bürgschaft oder Sicherungsübereignung eines Sparbuchs geleistet wurde.

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 15.04.2011, Az. 2 U 192/10

Wer auf der Grundbucheinsichtsstelle des Amtsgerichts Einsicht in das maschinell geführte Grundbuch nimmt, ist berechtigt, den auf dem Bildschirm angezeigten Inhalt zu fotografieren und sich auf diese Weise eine Abschrift zu fertigen. Das Recht auf Akten- bzw. Registereinsicht schließt nach Auffassung des Kammergerichts Berlin die Befugnis ein, sich in beliebiger Form selbst Aufzeichnungen oder Abschriften aus den Akten zu erstellen. Diese Befugnis besteht unabhängig von dem Recht, die Fertigung von - allerdings meist kostenpflichtigen - Abschriften, bzw. bei maschineller Führung des Grundbuchs von Ausdrucken, zu verlangen.

Beschluss des KG Berlin vom 30.11.2010 1 W 114/10
Pressemitteilung des KG Berlin

Bei einer gemischten Nutzung einer Mietimmobilie kommt es häufig zu Streitigkeiten über die Aufteilung der Betriebskosten auf die privaten und die gewerblichen Nutzer. Der Bundesgerichtshof hat sich nun mit der Aufteilung einer Wasserkostenabrechnung befasst. Fehlt es an einer konkreten mietvertraglichen Vereinbarung, kann der Vermieter den Verbrauch in den Wohneinheiten dadurch ermitteln, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch des gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird.

Urteil des BGH vom 25.11.2009 VIII ZR 69/09
MDR 2010, 199

Nach dem sogenannten Wirtschaftlichkeitsgebot hat der Vermieter die Pflicht, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs kann der Vermieter die Prämien einer für ein Gewerbeobjekt abgeschlossenen Terrorversicherung jedenfalls dann auf die gewerblichen Mieter umlegen, wenn Art und Lage des Mietobjekts die Annahme einer gewissen Grundgefährdung für einen Terroranschlag objektiv rechtfertigen. Bei dem fraglichen Mietobjekt handelte es sich um einen großen Gebäudekomplex mit außergewöhnlicher Architektur und einem hohen Wert, der in unmittelbarer Nähe einer Bundesbehörde und eines Fußballstadions liegt.

Urteil des BGH vom 13.10.2010 XII ZR 129/09
MDR 2010, 1372
NJW 2010, 3647

Im Rahmen eines gewerblichen Mietverhältnisses kann dem Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung zustehen, wenn der Vermieter gegenüber Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, und deshalb die Vertrauensgrundlage zwischen den Mietparteien derart zerstört ist, dass dem Mieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Der Bundesgerichtshof sah in der öffentlichen Behauptung des Vermieters, bei dem vom Mieter betriebenen "Wellness- und Seminarhaus" handele es sich um einen "Rotlicht-Betrieb" bzw. ein "verdecktes Puff", auch ohne vorherige Abmahnung einen hinreichenden Kündigungsgrund.

Urteil des BGH vom 15.09.2010 XII ZR 188/08
MDR 2010, 1305
NZM 2010, 901

Einem ehemaligen landwirtschaftlichen Betrieb, den ein Nichtlandwirt zur Tierhaltung zu Hobbyzwecken (z.B. Pferdestall oder Reiterhof) und zur Lagerhaltung nutzt, kann die Nutzungsänderung behördlich untersagt werden, wenn der Betrieb in einem allgemeinen Wohngebiet liegt. Anlagen zur Tierhaltung und zur Lagerung landwirtschaftlicher Produkte sind in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 2 und 3 BauNVO weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig.

Urteil des BVerwG vom 01.09.2010 4 B 31/10
ZfBR 2010, 798-799

Der Bundesgerichtshof hat eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Fertighausanbieters in Verträgen mit privaten Bauherren für wirksam erklärt, nach der der Bauherr verpflichtet ist, spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Baubeginn eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe der geschuldeten Gesamtvergütung zur Absicherung aller sich aus dem Vertrag ergebenden Zahlungsverpflichtungen vorzulegen. Eine derartige Vereinbarung stellt keine unangemessene Benachteiligung des Bauherrn im Sinne des § 307 BGB dar.

Urteil des BGH vom 27.05.2010 VII ZR 165/09
ZfIR 2010, 478NWB 2010, 1808

Der Bundesgerichtshof untersagte einem nach längerem Spanienaufenthalt wieder in Deutschland wohnhaften deutschen Architekten die Verwendung der Berufsbezeichnung "Freier Architekt", weil er nicht in Deutschland, sondern nur auf Gran Canaria in die Architektenliste eingetragen war. Die entsprechende landesrechtliche Regelung (hier § 2 des Baukammerngesetzes Nordrhein-Westfalen), wonach die Tätigkeit als Architekt in diesem Bundesland unter dieser Bezeichnung grundsätzlich nur ausüben darf, wer in die Architektenliste der zuständigen Architektenkammer des Landes eingetragen ist, steht auch insofern mit dem Unionsrecht in Einklang, als sie auch für Staatsangehörige eines EU-Mitgliedsstaates keine Ausnahme von der Eintragungspflicht vorsieht.

Urteil des BGH vom 25.03.2010 I ZR 68/09
WRP 2010, 1489

Fällt ein Mieter auf dem gemieteten Grundstück eigenmächtig Bäume, ist er dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Das Oberlandesgericht Oldenburg verurteilte den Mieter zur Zahlung einer Entschädigung von 40.000 Euro, da das Grundstück ohne den Sichtschutz durch die gefällten Bäume entsprechend weniger wert ist.

Urteil des OLG Oldenburg vom 25.03.201014 U 77/09
Wirtschaftswoche Heft 14/2010, Seite 95

In mehreren Urteilen hat der Bundesgerichtshof klar gestellt, dass ein Fristenplan für die vom Mieter während des Vertragsverhältnisses durchzuführenden Schönheitsreparaturen nur dann zulässig ist, wenn der Vermieter durch Formulierungen wie "in der Regel" oder "im Allgemeinen" zum Ausdruck bringt, dass die Fristen flexibel sind und an den tatsächlichen Renovierungsbedarf angepasst werden können. Für den Fall, dass der Mieter die Übernahme der Schönheitsreparaturen unter Berufung auf die Unwirksamkeit der Vertragsklausel verweigert, hat eine Reihe von Instanzgerichten Vermietern das Recht zugesprochen, wegen der unterbliebenen Schönheitsreparaturen im Rahmen einer Mieterhöhung einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erheben.

Dem ist der Bundesgerichtshof in einer Grundsatzentscheidung entgegengetreten (Urteil des BGH vom 09.07.2008, VIII ZR 181/07). Dies gilt jedoch nur für den freien Wohnungsmarkt. Wie die Karlsruher Richter nun in einer aktuellen Entscheidung feststellen, kann bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum die Miete durchaus einseitig erhöht werden, wenn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel im Mietvertrag gescheitert ist. Dies wird damit begründet, dass bei preisgebundenem Wohnraum die Kostenmiete maßgeblich ist, die alleine nach Kostenelementen ermittelt wird und sich - anders als bei preisfreiem Wohnraum - nicht nach der marktüblichen Miete richtet.

Urteil des BGH vom 24.03.2010VIII ZR 177/09
NSW WoBindG § 10

Eine erhebliche Abweichung von der mietvertraglich zugesicherten Wohnfläche von 10 Prozent und mehr stellt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen wesentlichen Mangel dar, der den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist nicht deshalb eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen, weil im Mietvertrag die Wohnflächenangabe mit einem "ca."-Zusatz versehen ist. Der relativierende Zusatz "ca.” hat auch keine Bedeutung für die Bemessung der Mietminderung. Der Mieter kann daher die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete entsprechend der tatsächlichen Abweichung (hier Kürzung um 17 Prozent bei 83 qm Wohnfläche statt angegebener 100 qm) verlangen.

Urteil des BGH vom 10.03.2010 VIII ZR 144/09
NSW BGB § 536

Einem Mieter steht gegenüber der Hausverwaltung ein Schadenersatzanspruch zu, wenn die Hausverwaltung dem Stromversorgungsunternehmen fehlerhaft einen Mieterwechsel mitteilt und daraufhin der Strom für die weiterhin bewohnte Wohnung abgestellt wird. Das Amtsgericht München sprach dem betroffenen Mieter u.a. Ersatz für die im Kühlschrank und der Gefriertruhe aufbewahrten und infolge der versehentlichen Stromabschaltung verdorbenen Lebensmittel zu.

Urteil des AG München vom 10.03.2010212 C 16694/09
Justiz Bayern online

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entschied mit einem rechtmäßigen Beschluss, dass eine 7 Meter hohe Thujenhecke, die sich auf einer Sondernutzungsfläche befand, auf die niedrigst mögliche Höhe zurückzuschneiden ist. Der betroffene Wohnungseigentümer war der Auffassung, er müsse den Zurückschnitt der Hecke lediglich dulden. Da er die Hecke mit dem Erwerb der Wohnung übernommen habe, sei er insoweit nicht verpflichtet, selbst Hand anzulegen. Der Bundesgerichtshof hielt den Eigentümer auch als sogenannten Zustandsstörer, der die Störung nicht selbst verursacht hat, für verpflichtet, selbst aktiv zu werden, wenn er tatsächlich und rechtlich in der Lage ist, die Störung zu beseitigen, und die Störung durch seinen maßgebenden Willen zumindest aufrechterhalten wird. Beides war hier der Fall.

Beschluss des BGH vom 04.03.2010V ZB 130/09
WuM 2010, 254

Nachdem ein Mieter das Honorar an einen Immobilienmakler für die Vermittlung einer Mietwohnung bezahlt hatte, erfuhr er, dass der Vermittler bei dem Wohnungsunternehmen angestellt ist, das mit der Verwaltung des Mietshauses betraut war. Er verlangte daraufhin die gezahlte Provision zurück und bekam schließlich auch vom Landgericht Hamburg Recht. Einem Mitarbeiter eines Wohnungsverwaltungsunternehmens, der als solcher auf der Internetseite des Unternehmens präsentiert wird und unter einer Telefonnummer und E-Mail-Adresse des Unternehmens erreichbar ist, steht kein Anspruch auf Maklerprovision wegen Vermittlung einer Wohnung aus dem Verwaltungsbestand zu. Durch die besondere Nähe des Vermittlers zur Hausverwaltung besteht die Gefahr, dass er im Konfliktfall die Interessen des Wohnungssuchenden gegenüber dem Eigentümer nicht hinreichend wahrt. Somit konnte der Angestellte nicht zugleich gegenüber Wohnungssuchenden als Makler mit entsprechendem Provisionsanspruch auftreten.

Urteil des LG Hamburg vom 27.02.2009320 S 89/08
NJW-RR 2009, 1286ZMR 2009, 773

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs trägt bei der Gewerberaummiete grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter die Erfüllung bestimmter Umstände für die Vermarktung des Mietobjekts in der Weise zusagt, dass hierin eine Risikoübernahme für die Verwendbarkeit des Mietobjekts gesehen werden kann. Dazu genügt es nicht, wenn der Vermieter beabsichtigt, eine bestimmte Mieterstruktur zu schaffen. Mietet sich der Betreiber eines Cafés in ein neu errichtetes Gebäude ein und geht er für den Vermieter erkennbar davon aus, dass mindestens vier Stockwerke als Geschäfts- und Büroräume genutzt werden, bedeutet dies noch nicht, dass der Vermieter neben dem eigenen Risiko für die Vermietbarkeit und die beabsichtigte Vermarktung der anderen Mieteinheiten auch ein eigenes unternehmerisches Risiko für die hierauf gestützte Gewinnerwartung des Café-Betreibers tragen will. Ist eine derartige Risikoübernahme beabsichtigt, müssen die Parteien die Risikoverteilung vertraglich ändern und vereinbaren, dass der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters - ganz oder zum Teil - übernimmt. Der Mieter des Cafés konnte daher keine Vertragsanpassung verlangen, weil sich die beabsichtigte gewerbliche Vermietung des übrigen Gebäudes nicht realisieren ließ.

Urteil des BGH vom 17.03.2010 XII ZR 108/08
MietRB 2010, 160